Rende, 17 settembre 2010

Una legge approvata alla chetichella. Il 4 agosto il Consiglio Regionale della Calabria ha recepito il Piano casa, fortemente voluto dal Governo. Ancora una volta è arrivata buona ultima tra le regioni italiane. Questa volta ha avuto la buona ragione che la normativa varata dalla precedente giunta è stata impugnata dal Governo ritenendola troppo restrittiva e non idonea a raggiungere gli obiettivi prefissati. Per avere una idea della nobiltà degli scopi che hanno portato a questa rivoluzione nella legislazione urbanistica è sufficiente leggere il primo articolo, che riprende quasi integralmente il testo della normativa nazionale: “La presente legge ... è finalizzata al rilancio dell'economia mediante il sostegno all'attività edilizia ...” Tutto il resto costituisce un corollario per giustificare un intervento legislativo dirompente che interviene a gamba tesa nella regolamentazione dell'attività edilizia, ma soprattutto rischia di stravolgere la gestione del territorio.

Molti sono gli interrogativi posti dall'approvazione della nuova legge regionale.

Solo da poco tempo in Calabria sono state approvate le linee guida della Legge urbanistica regionale, che tante aveva fatto sorgere tante speranze per una svolta nella gestione del territorio. Gran parte dei comuni hanno dato incarico all'équipe tecniche per la redazione di PSC (Piano Strutturale Comunale). Alcuni hanno già approvato il nuovo strumento. Inoltre è in itinere e dovrebbe ormai essere giunto a maturazione il piano paesaggistico che dovrebbe razionalizzare l'uso del territorio.

Questo faticoso processo di creazione di un quadro normativo di riferimento viene ad essere stravolto da una serie di compiti imposti ai comuni e con carattere d'urgenza se non vogliono rischiare di vedere completamente vanificata la paziente opera di creazione di una coscienza urbanistica in una regione prigioniera della speculazione e con il più alto tasso di abusivismo d'Italia.

La nuova legge è un primo passo verso la privatizzazione dell'urbanistica, con l'attribuzione di poteri straordinari di intervento ai privati in un campo dove si sono mostrati del tutto inadatti, come è facilmente verificabile considerando lo scempio prodotto negli anni di questo lungo dopoguerra.

La ratio del provvedimento è quella di stimolare i capitali privati a investire nell'edilizia, considerato un settore trainante dell'economia. Il suo contributo può essere determinante per superare questa interminabile crisi. Questa è il fondamento empirico su cui si basa tutto l'impianto del piano casa.

Appare apprezzabile che si voglia introdurre una flessibilità in urbanistica, caratterizzata da un eccesso di rigidità che non ha consentito ai comuni di intervenire in concreto a risolvere i problemi dei cittadini. L'abuso di necessità è stato teorizzato per l'impossibilità degli amministratori locali di poter risolvere i mille problemi concreti che si presentavano. Questo spesso li ha indotti a atteggiamenti indulgenti, permissivi che si sono risolti nello scempio del nostro patrimonio edilizio. Sarebbe stato sufficiente ampliare le facoltà dei comuni di regolamentare gli ampliamenti degli edifici, la demolizione e ricostruzione, la perequazione delle cubatura non per favorire i privati, ma per il miglioramento della qualità architettonica, energetica e ambientale del patrimonio edilizio esistente, come pure si esprime la legge. E' molto dubbio che azione dei privati abbia questa lungimiranza e queste finalità. La sensibilità urbanistica è molto scarsa già negli amministratori, che hanno consentito brutture indescrivibili.

Non vi è dubbio che il mercato edilizio e quello immobiliare si sono fermati per due ordine di motivi, l'uno finanziario e l'altro provocato da una larga forbice tra un offerta sovrabbondante e una domanda insoddisfatta.

Secondo tutti gli studi, il patrimonio immobiliare italiano è oggi largamente superiore al fabbisogno abitativo dei residenti. Ogni italiano, ivi compreso i neonati, dispone in media di oltre 100 metri quadrati di superficie coperta. Nella sola Calabria si calcola che vi siano almeno ottocentomila vani in esubero rispetto al fabbisogno teorico. E' pur vero che occorre fare una correzione poiché il fabbisogno abitativo è stato soddisfatto in larga prevalenza con nuova edilizia, con conseguente abbandono dei centri storici e dei paesi interni. Il processo di urbanizzazione ha portato alla concentrazione lungo degli insediamenti abitativi lungo le coste e nelle aree urbano, come l'area metropolitana cosentina, l'area urbana Castrovillari-Cassano, la conurbazione Corigliano-Rossano e poche altre. Anche depurando l'offerta da questa componente, resta molto al di sopra del fabbisogno. La conseguenza è che vi è oggi una grande disponibilità di unità abitative che non trovano collocazione né nella vendita, né nel mercato dei fitti. La nuova legge si rivolge esclusivamente alla edilizia abitativa, che come detto presenta un elevatissimo squilibrio tra domanda e offerta.

A cosa si deve questa asimmetria del mercato? L'introduzione della moneta unica ha provocato una rivoluzione negli investimenti delle famiglie. Il mattone è venuto ad assumere un carattere di preminenza come investimento in alternativa al risparmio bancario e postale per lo schiacciamento della struttura dei tassi di interesse. L'azzeramento della rendita finanziaria e la facilità di ottenere mutui a tassi di interesse mai conosciuti in precedenza ha provocato indotto le famiglie a indirizzare il risparmio verso il settore immobiliare. Nelle tre regioni meridionali a più alta densità di criminalità organizzata a questo si aggiunta l'azione della criminalità organizzata che ha accumulato immense risorse, in gran parte destinate all'investimento immobiliare e all'acquisizione di aziende, diventati i canali privilegiati per il riciclaggio del denaro. Una evidenza di questo fenomeno è costituito dalla sempre maggiore frequenza dei sequestri immobiliare di proprietà dei boss che li detengono direttamente o per interposta persona.

Il carattere speculativo ha indotto a concentrare l'attenzione sulla fascia medio-alta del settore, caratterizzata da alti prezzi e di vendita e di affitto, al di fuori della capacità finanziaria delle classi medie, il cui potere d'acquisto è nel frattempo precipitato. Un gran numero è vicina alla soglia di povertà, e molti l'hanno superata non riuscendo più a far quadrare i propri bilanci familiari per il reddito disponibile tanto che si parla della crisi della quarta settimana. Giovani coppie, single, anziani sono nell'impossibilità di ottenere il possesso di una abitazioni, a qualunque titolo (in proprietà, in affitto, in leasing o sotto qualsiasi altra forma).

A questi bisognerebbe aggiungere gli immigrati il cui dramma è stato messo chiaramente in luce dalla rivolta di Rosarno, che ha mostrato le drammatiche condizioni in cui sono costretti a vivere, indegne di un paese civile.

Se questo è il mercato, la legge appena approvata risulta completamente inutile, poiché non vi è alcun bisogno di favorire la costruzione di nuove unità abitative, né di concedere ai privati la facoltà di ampliare le proprie abitazioni. Cosa prevede, infatti, la nuova legge? Interventi straordinari di ampliamento della propria abitazione, la costruzione e ricostruzione, la possibilità di un trasferimento della propria abitazione con un procedimento perequativo da concordare con il comune e un sistema di premialità (in metri cubi da costruire) come forma di incentivo per indurre i privati a investire nel settore.

Senza sordi nun si cantanu misse. Senza incentivi finanziari le famiglie non saranno indotte a investimenti nel settore, che sono molto costosi. E per fortuna, considerati i precedenti non certo rassicuranti che hanno ricoperto l'intero territorio comunale di orribili costruzioni in eterna attesa di completamento. La facoltà di ampliamento provocherebbe sicuramente un ulteriore imbruttimento degli immobili mettendo a rischio le residue capacità attrattive della regione.

Cosa è successo dove normative simili sono state introdotte qualche mese prima? Secondo una indagine del Sole-24 Ore i risultati sono stati molto modesti. E parliamo di regioni ricche, come la Lombardia o la Toscana. Lo sforzo effettuate dalle famiglie per l'acquisto dell'abitazione ha prosciugato i risparmi, la crisi ha ridotto il potere di acquisto, i costi dell'edilizia sono lievitati a livelli insostenibili hanno indotto a un atteggiamento di grande prudenza. Gli interventi ipotizzati dalla legge, se realizzati con tutti i crismi, sono molto costosi, poiché si tratta di adeguare l'intero edificio alla superfetazione che si vuole realizzare. Si è subito manifestato il carattere classista del provvedimento di cui hanno potuto usufruire solo i più ricchi, mentre la stragrande maggioranza ha dovuto rimandare ad altra occasione.

Quello che si potrà verificare in Calabria, dove qualsiasi intervento mostra il peggio di sé, è facilmente intuibile. Sarà una occasione d'oro solo per i più abbienti e per la criminalità organizzata che potrà approfittarne per una gigantesca operazione di ripulitura dei propri investimenti.

La deregulation ha incontrato maggior favore, ma non sarà il passaggio dalla DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) a costituire la tanto attesa rivoluzione dell'attività edilizia. Come già previsto per la DIA anche in questo caso sarà il direttore dei lavori a certificare al termine dell'intervento la conformità alle norme e l'utilizzo delle tecniche costruttive prescritte.

L'entrata in vigore del provvedimento non è automatico, ma i comuni sono chiamati a una intensa attività amministrativa per il recepimento della normativa, che viene ad aggiungersi alla normativa in vigore, imponendo una nuova serie di interventi. Nel momento in cui erano chiamati ad una grande sforzo per il PSC non era proprio il caso di imporgli nuove incombenze, poiché uno strumento urbanistico di qualsiasi specie ha un costo non certo marginale. Nel termine perentorio di sessanta giorni dall'entrata in vigore della legge essi debbono adottare una deliberazione del Consiglio comunale con la quale possono escludere parti del territorio, stabilire dove sono necessarie specifiche limitazioni o prescrizioni, come particolari limiti di altezza, distanze tra costruzioni, arretramenti dal filo stradale, ampliamento dei marciapiedi. Inoltre i comuni, entro 180 giorni dall’approvazione della stessa, possono approvare i piani particolareggiati di recupero del centro storico.

Saranno sufficienti i sessanta giorni previsti? E cosa succederebbe in caso un comune non provvedesse nei termini? La mancata approvazione di specifiche disposizioni del comune darebbe luogo all'introduzione di un regime di anarchia urbanistica, in cui ognuno sarebbe autorizzato a procedere quasi a proprio piacimento. In deroga alle normative urbanistiche, ai piani regolatori, a qualsiasi principio legislativo e di buon senso. Una sciagura che la Calabria non si può certo permettere.

La legge è stata pubblicata sul BURC il 16 agosto, in pieno solleone quando tutta l'attività amministrativa è ferma. E' già passato un mese e solo adesso si comincia a prendere coscienza del problema.

Qualche giorno fa Mimmo Talarico, consigliere regionale di Italia dei Valori, ha organizzato un dibattito nel Salone di Rappresentanza del comune di Cosenza che ha avuto una ottima affluenza di pubblico, dove si è discusso del problema. Sandro Principe, capogruppo del PD in Consiglio Regionale, si è impegnato a presentare una legge interpretativa con una proroga del termine concesso ai comuni. In un settore così delicato è necessario il contributo e l'impegno di tutti poiché si sta ipotecando il prossimo trentennio. L'edilizia è un importante fattore propulsivo dell'economia, ma la cementificazione e il consumo del territorio costituiscono una pesante ipoteca per il suo sviluppo. Il rilancio deve passare attraverso:

• una pianificazione degli invertenti per il recupero del patrimonio edilizio esistente, i il recupero e la riqualificazione dei centri storici e delle periferie urbane;
• il rilancio dell'edilizia pubblica con l'acquisizione degli immobili abbandonati da destinare alle fasce deboli della popolazione e agli immigrati;
• la conservazione delle aree interne che costituiscono una grande ricchezza storica e architettonica,;
• l'incentivazione ai privati per il completamento degli edifici incompiuti e l'infrastrutturazione delle aree di nuova urbanizzazione.

Molte sono le preoccupazioni di un "big one” in Calabria un terromoto di grande internsità. Socondo i vulcanologi vi sono numerosi segnali di un risvegli dell'attività sismica nel Marsili, il complesso vulcanico sottomarino al largo del Golfo di Lametia; inoltre è giunto a maturazione il ciclo statistico relativo alla frequenza dei grandi eventi sismici nella regione.

A questo si aggiunta che le abbondanti precipitazioni degli ultimi inverni hanno mostrato la fragilità del suolo. Entrambi i fattori impongono il rispetto assoluto della normativa antisismica, l'adozione di tecniche costruttive idonee, una valutazione dell'impatto ambientale delle nuove costruzioni che i privati e il solo intervento del direttore dei lavori non sono in grado di garantire.

Più che la deregulation e la privatizzazione dell'urbanistica, la Calabria ha bisogno del completamento della legislazione urbanistica e la diffusione negli amministratori locali di una cultura del territorio.

L'augurio è che questa pessima legge venga abrogata al più presto o, almeno, resa inoffensiva da decisioni rigide e rigorose dei comuni.

C OP Y R I G H T

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